No Tema 1.348, o Supremo decidiu que a integralização de imóveis ao capital social não paga ITBI, qualquer que seja a atividade da empresa.

O Supremo Tribunal Federal decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de uma empresa é incondicionada. Na prática, ela vale mesmo quando a empresa tem como atividade preponderante a compra, venda ou locação de imóveis. O julgamento do RE 1.495.108/SP (Tema 1.348 da repercussão geral), relatado pelo ministro Edson Fachin, terminou em sessão virtual em 19 de outubro de 2026, por maioria.

O que estava em discussão

A Constituição (art. 156, § 2º, I) afasta o ITBI na transferência de imóveis usados para integralizar capital. O mesmo dispositivo traz uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da empresa for imobiliária. Os Municípios vinham usando essa ressalva para cobrar o imposto de holdings patrimoniais e empresas do setor.

O que o STF decidiu

Para a maioria, a ressalva da atividade preponderante se aplica apenas às operações de incorporação, fusão, cisão e extinção de empresas. Ela não alcança a integralização de capital. Por isso, o Tribunal declarou que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional não foram recepcionados pela Constituição na parte em que condicionavam a imunidade à ausência de atividade imobiliária.

Dois limites ficaram claros:

• Valor do capital: a imunidade cobre só o valor do imóvel destinado à integralização do capital. O que exceder esse valor pode ser tributado, como o STF já havia decidido no Tema 796.
• Simulação e fraude: o Município continua podendo cobrar o imposto se demonstrar que a operação foi simulada ou feita para fraudar a lei.

O que muda para sua empresa

Quem pretende criar uma holding patrimonial ou transferir imóveis para uma empresa do setor imobiliário ganha segurança: a integralização não deve gerar ITBI, desde que o imóvel entre pelo valor do capital subscrito. Quem pagou o imposto nos últimos cinco anos nessas condições pode avaliar um pedido de restituição. A operação precisa ter propósito real e documentação consistente, porque a decisão preserva a fiscalização contra simulação.

Fonte: Informativo STF nº 1235, de 4 de novembro de 2026